廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2018年第1號    2018-3-30

　　《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》已經(jīng)審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2018年5月1日起施行。

　　特此公告。

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局

2018年3月30日

廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關文件規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

　　第三條 納稅人應當向主管稅務機關如實申報應繳納的土地增值稅稅款，對申報的真實性、準確性、完整性、合法性負責。

　　第四條 主管稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第五條 本辦法所稱主管稅務機關，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的縣（市、區(qū)）級地方稅務局、稅務分局（所）以及自治區(qū)地方稅務局直屬稅務分局、欽州保稅港區(qū)地方稅務局。

　　第二章 項目管理

　　第六條 納稅人應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目第一份《建設工程施工許可證》后30日內(nèi)，向主管稅務機關填報《土地增值稅項目清算單位確認表》（附件1），同時提供以下書面資料：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目立項批文。

　�。ǘ�）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書。

　�。ㄈ�）建設用地規(guī)劃許可證。

　�。ㄋ模┙ㄔO工程規(guī)劃許可證。

　�。ㄎ澹┙ㄔO工程施工許可證。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及保障性住房項目的，納稅人還需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。

　　第七條 主管稅務機關應在收到納稅人提交的《土地增值稅項目清算單位確認表》之日起30日內(nèi)確認清算單位并告知納稅人。納稅人在收到《土地增值稅項目清算單位確認表》30日內(nèi)，根據(jù)主管稅務機關確認的清算單位填報《土地增值稅項目登記表》（附件1-1），辦理土地增值稅項目信息登記。

　　清算單位應以縣（市、區(qū)）級（含）以上發(fā)展改革部門下達項目立項（核準、備案）文件或建設規(guī)劃主管部門下達的《建設用地規(guī)劃許可證》為依據(jù)。

　　納稅人分期分批開發(fā)的項目，根據(jù)實際情況確定清算單位。

　　第八條 項目同時涉及多種房產(chǎn)類型的，應按照國家稅務總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三大類別。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓的配套設施按照其他類型房地產(chǎn)進行預征和清算。

　　配套設施是指有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、雜物房、儲藏室、閣樓等不動產(chǎn)。

　　第九條 主管稅務機關應對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理，根據(jù)納稅人報送的資料，按項目分別建立檔案、設置臺賬，同時重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十條 納稅人在項目開發(fā)過程中，應將預售、竣工等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。

　　（一）銷（預）售商品房環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房銷（預）售許可證時，應在30日內(nèi)將銷（預）售許可、備案價格和銷售合同樣本等資料向主管稅務機關報備。

　　（二）竣工驗收備案環(huán)節(jié)：納稅人應在完成項目竣工驗收(備案)手續(xù)后30日內(nèi)，向主管稅務機關報送由當?shù)亟ㄔO主管部門出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

　　（三）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，向主管稅務機關報送以下資料：

　　1．建設工程竣工結(jié)算資料。

　　2．測繪成果報告及附件。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項目建設過程中出現(xiàn)特殊情況導致工程造價偏高，自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)應向主管稅務機關報告并提交相應資料。主管稅務機關應及時進行實地核查記錄，納稅人應予以配合。

　　工程造價偏高的特殊情況包括以下情形：

　�。ㄒ唬┑刭|(zhì)勘察不充分造成實際地基承載力與設計的結(jié)構(gòu)物不符、施工過程中發(fā)現(xiàn)地下溶洞造成結(jié)構(gòu)物基礎類型改變，或者造成安全事故。

　�。ǘ�）設計原因、工程變更、材料價格上漲造成工程造價大幅增加。

　�。ㄈ�）因風、火、水、地震等嚴重自然災害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、設備的毀損。

　�。ㄋ模┲鞴芏悇諜C關認可的其他情形。

　　第十二條 各級稅務機關要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

　　第三章 預征管理

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預征后清算的征管模式。納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：

　　應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預征率

　　公式中預征率按各市的預征率執(zhí)行，各市可實行差別化預征率。

　　第十四條 納稅人以其他方式取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益，按第十三條的計算方法預繳土地增值稅。

　　第十五條 保障性住房暫不預征土地增值稅。

　　第十六條 納稅人清算申報之日起至收到土地增值稅清算審核結(jié)果之日止，納稅人應就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繼續(xù)預繳土地增值稅。

　　第十七條 納稅人應按月預繳土地增值稅，填制《土地增值稅納稅申報表》，于次月15日內(nèi)向主管稅務機關申報繳納稅款，并報送銷（預）售的銷控明細，內(nèi)容應包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

　　第四章 清算管理

　　第一節(jié) 清算實施

　　第十八條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

　　第十九條 清算方式包括查賬征收和核定征收兩種方式。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式原則上保持一致，具體由主管稅務機關確定。

　　土地增值稅清算應堅持查賬征收為原則，核定征收為例外。

　　第二十條 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

　�。ǘ�）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

　�。ㄈ�）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　�。ㄋ模┥暾堊�銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第二十一條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　�。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。

　�。ǘ�）取得項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　�。ㄈ�）主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（市、區(qū)）級地方稅務局局長批準的。

　　第二十二條 第二十條、第二十一條中所稱的竣工是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

　�。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　�。ǘ�）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(包括交付購買方)。

　�。ㄈ�）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十三條 符合本辦法第二十條規(guī)定的應清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算申報。

　　符合本辦法第二十一條規(guī)定的可清算項目，由主管稅務機關確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《稅務事項通知書》并附清算資料清單（附件2）。納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內(nèi)按規(guī)定提供清算資料，辦理清算申報。對于確定暫不清算的項目，主管稅務機關應做好動態(tài)管理。

　　第二十四條 納稅人進行清算申報時，應向主管稅務機關提交清算資料清單及下列紙質(zhì)資料，制定目錄，裝訂成冊：

　�。ㄒ唬�《土地增值稅納稅申報表》及其相關附表（附件3）。

　�。ǘ�）企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報事項說明（附件4）。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本分攤方式等基本情況和主管稅務機關需要了解的其他情況。

　�。ㄈ�）納稅人委托中介機構(gòu)代理的，還應報送中介機構(gòu)出具的報告。

　�。ㄋ模┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、《國有土地使用權(quán)證》、不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。涉及拆遷安置的，提供拆遷公告、拆遷（回遷）合同、支付憑證、個人簽收花名冊或簽收憑證。

　�。ㄎ澹┖贤�成本清單。項目工程建設合同及其價款結(jié)算（書）單。項目竣工決算報表和有關賬簿、竣工驗收證明。工程結(jié)算審核報告。

　　（六）房屋測繪成果報告及附件。《房產(chǎn)權(quán)屬準予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分攤有關的證明資料。

　�。ㄆ撸╅_發(fā)項目中的公共配套設施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關證明資料。

　�。ò耍┢渌�資料，如立項批準文件、規(guī)劃設計、土地取得和開發(fā)、建筑工程許可文件、預（銷）售許可文件、商品房權(quán)屬證明等與房地產(chǎn)開發(fā)相關的資料，納稅人在項目管理過程中已向稅務機關報備的，不需重復報送，但企業(yè)需留置備查。

　�。ň牛┡c清算項目相關的會計賬簿（電子版）。

　　稅務機關審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信的，可要求納稅人限期進行說明或補充其他與清算有關的證明資料。

　　納稅人報送稅務機關的上述資料，須加蓋公章。報送資料為復印件的，應加蓋“復印件與原件一致”印章。

　　第二十五條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件且資料齊全的，予以受理。對符合清算條件但資料不全的，應要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。

　　主管稅務機關已受理清算申報的，納稅人無正當理由不得撤銷。主管稅務機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面一次告知。

　　第二十六條 納稅人辦理清算申報手續(xù)時，應繳納申報的稅款。經(jīng)主管稅務機關審核，清算結(jié)果為多繳稅款的，由納稅人提出退還申請，稅務機關按有關規(guī)定處理。

　　普通住宅增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅的，納稅人應在辦理清算申報時，附送免稅申請報告等材料辦理免稅備案。

　　第二十七條 主管稅務機關應在發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》之日起180日內(nèi)完成清算審核。如有特殊情況無法在規(guī)定時間內(nèi)完成審核，經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務局批準,可延期完成，并書面告知納稅人。

　　上述期限不包含納稅人應主管稅務機關要求補充資料的時間和主管稅務機關（或納稅人）需要委托中介機構(gòu)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、扣除項目金額進行評估所需的時間。

　　第二十八條 主管稅務機關在受理納稅人報送的土地增值稅清算申報資料后，按以下程序進行審核：

　�。ㄒ唬┖藢嵡逅銌挝弧�

　�。ǘ�）核實項目各類型房產(chǎn)面積。采用實地核查結(jié)合房產(chǎn)實測報告的審核方式，核實項目各類型房產(chǎn)面積與納稅人申報的面積是否一致，確定項目房產(chǎn)總建筑面積、總可售建筑面積，各類型房產(chǎn)建筑面積、可售、已售、未售及出租自用建筑面積，確定成本費用分攤比例。

　�。ㄈ�）核實房地產(chǎn)收入。對各類型房產(chǎn)收入進行審核，對有差異的按相關政策進行調(diào)整。

　�。ㄋ模┖藢嵖鄢�項目金額。對成本費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金進行審核，對不符合規(guī)定的扣除項目金額進行調(diào)整，確定允許扣除的成本費用總扣除項目金額。

　　審核人員對上述（一）至（四）項內(nèi)容審核過程中，應針對存在的事項和問題進行詳細記錄，形成工作底稿（附件5）。

　�。ㄎ澹┯嬎阃恋卦鲋刀惗惪睿�

　　1．計算已售各類型房產(chǎn)的扣除項目金額。根據(jù)審定的允許扣除的總扣除項目金額、總可售建筑面積及成本費用分攤比例等數(shù)據(jù)在各項目、各期、各類型房產(chǎn)間對共同成本費用進行分攤計算，審定各項目、各期、已售各類型房產(chǎn)成本費用扣除項目金額。

　　2．計算土地增值稅應納稅額。根據(jù)審定的各項目、各期、已售各類型房產(chǎn)收入、成本、面積等數(shù)據(jù)，分項目分期分房產(chǎn)類型計算應納土地增值稅。

　　3．與納稅人申報資料、預繳稅款數(shù)據(jù)進行比對，計算應補（退）土地增值稅。

　�。�六）將初審情況（附件6）書面告知納稅人，充分聽取納稅人提出的意見，經(jīng)主管稅務機關集體合議，并做好記錄。

　�。ㄆ撸┳珜懲恋卦鲋刀惽逅銓徍藞蟾妫ǜ郊�7）。

　�。ò耍┬纬赏恋卦鲋刀惽逅銓徍私Y(jié)果。

　　第二十九條 主管稅務機關填制《稅務事項通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。納稅人應按照主管稅務機關確定的期限補繳土地增值稅，逾期未繳納的按日加收滯納金。

　　第二節(jié) 收入確認

　　第三十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　第三十一條 主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：

　�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　�。ǘ�）納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　（三）因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　�。ㄋ模┮蚍康禺a(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　第三十二條 納稅人將本項目房地產(chǎn)用于捐贈、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、安置回遷戶、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　�。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

　　（二）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　主管稅務機關可以委托縣級以上（含縣級）價格認證中心參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務機關根據(jù)價格認證中心的評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　第三十三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，稅務機關參照本辦法第三十二條確定計稅價格。

　　對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：

　　（一）法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格。

　　（二）以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格。

　�。ㄈ�）政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格。

　�。ㄋ模┯邢嚓P資料證明轉(zhuǎn)讓價格符合獨立交易原則，買賣雙方不存在關聯(lián)關系。

　�。ㄎ澹┲鞴芏悇諜C關認可的其他合理情形。

　　第三十四條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用，其面積計入相應房產(chǎn)類型可售建筑面積。

　　第三節(jié) 扣除項目

　　第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、加計扣除。

　　第三十六條 開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：

　　總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)房屋實測報告上載明的所有建筑物（開發(fā)產(chǎn)品）的實測建筑面積來確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積。

　　第三十七條 扣除項目金額的計算分攤方法：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

　�。ǘ�）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分攤。

　　（三）稅務機關確認的其他合理方法。

　　第三十八條 納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

　�。ㄒ唬�屬于不在同一宗土地上的多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按建筑面積法分攤。

　�。ǘ�）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分攤,其他共同成本按建筑面積法計算分攤。

　　納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額的計算分攤方法應保持一致。

　　（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

　�。ㄋ模┩�一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

　�。ㄎ澹┩�一清算單位中建造不同類型房地產(chǎn)，建筑安裝工程費有明顯差異的，可按稅務機關確認的其他合理方法計算分攤。

　　第三十九條 在土地增值稅清算中，扣除項目應當符合下列原則：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生，且合法、相關的。

　�。ǘ�）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

　　1．支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　　2．支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。

　　3．支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

　　4．符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

　　5．財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

　�。ㄈ�）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　�。ㄋ模┛鄢�項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　�。ㄎ澹┘{稅人支付的罰款、滯納金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。

　　第四十條 除本辦法第三十九條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金。以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

　　2．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

　　3．納稅人在取得土地使用權(quán)時，應政府要求承擔的紅線外道路、橋梁等市政建設支出，提供與本項目有關的證明材料，憑合法有效的憑證據(jù)實扣除，取得的收益抵減相應的扣除項目金額。

　　4．納稅人取得土地使用權(quán)支付的拍賣傭金不得扣除。

　　（二）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥�安置動遷用房支出等。

　　1．拆遷補償費必須是真實發(fā)生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應。

　　2．納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照本辦法第三十二條的規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費�；剡w戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　3．納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第三十二條的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費。異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　�。ㄈ�）前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、以及水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設計、項目可行性研究、“七通一平”等前期費用。

　　（四）建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　1．納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

　　2．納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　3．納稅人應確保所取得發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

　　4．納稅人自購建筑材料時，自購建材成本不得重復計算扣除。

　�。ㄎ澹┘{稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　1．納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同（協(xié)議）中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

　　2．納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。

　�。�六）基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　（七）公共配套設施費，包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等為公共事業(yè)建造的公共設施。按以下原則處理：

　　1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，符合以下情形的，其成本、費用可以扣除。

　　（1）法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有的，納稅人應提供移交全體業(yè)主的相關證明材料。

　　（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有的，納稅人應提供人民法院裁決文書和移交給全體業(yè)主的相關證明材料。

　�。�3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有的，納稅人應提供移交給全體業(yè)主的相關證明材料。

　�。�4）稅務機關認可的其他情形。

　　2．建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　�。�1）納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。

　　（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。

　　3．建成后有償轉(zhuǎn)讓并取得產(chǎn)權(quán)的，應計算土地增值稅收入，并準予扣除成本、費用。建成后有償轉(zhuǎn)讓但未取得產(chǎn)權(quán)的，不計算土地增值稅收入，不扣除相應的成本、費用，其相應的面積計入其他類型房地產(chǎn)可售面積。

　　4．納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

　　5．納稅人未移交的公共配套設施和公共配套設施被納稅人或物業(yè)公司實際占有、使用、收益的，不予扣除相應的成本、費用，其相應的面積計入其他類型房地產(chǎn)可售面積。

　�。ò耍╅_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　1．行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

　　2．開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的開發(fā)間接費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

　　（九）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目。不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　第四十一條 納稅人修建的售樓部、樣板房等營銷設施，按以下方法處理：

　�。ㄒ唬┘{稅人在主體內(nèi)修建售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，應計算收入并準予在房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除。售樓部、樣板房內(nèi)電視機、冰箱等可移動資產(chǎn)的購置性支出不得在房地產(chǎn)開發(fā)成本中列支。

　�。ǘ�）納稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　第四十二條 單位建筑安裝工程費明顯偏高的，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，按照以下方法處理：

　�。ㄒ唬┲鞴芏悇諜C關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定建筑安裝工程費，并據(jù)以計算扣除。

　�。ǘ�）主管稅務機關可委托當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門進行評估，根據(jù)建設工程造價管理部門出具的建安造價報告確認建筑安裝工程費的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

　　第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按以下原則處理：

　�。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

　�。ǘ�）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　�。ㄈ�）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　�。ㄋ模┘{稅人向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機構(gòu)證明。

　�。ㄎ澹┘{稅人為建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于該項目開發(fā)產(chǎn)品最后一份竣工證明材料報備前發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。

　�。�六）納稅人向金融機構(gòu)借款，支付的籌資顧問費、咨詢費，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

　　第四十四條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。

　　第四十五條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。如果代收費用是在房價之外單獨收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)。對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

　　第四十六條 取得土地使用權(quán)后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

　�。ǘ�）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關的稅金。

　　第四十七條 取得土地使用權(quán)后進行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

　　（二）開發(fā)土地的成本。

　　（三）加計開發(fā)土地成本的20%。

　�。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關的稅金。

　　第四十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

　　（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

　�。ǘ�）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關稅金。

　�。ㄎ澹┘佑嫺牧奸_發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%。

　　第四十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)方交易是否符合獨立交易原則。

　　第四節(jié) 核定征收

　　第五十條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，不得提前核定。

　　核定征收時應按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規(guī)定的方法或者其他合理的方法進行測算，結(jié)合清算申報時各市地方稅務局確定的核定征收率，從嚴、從高確定核定征收率。

　　第五十一條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關可實行核定征收：

　�。ㄒ唬┮勒辗�律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

　�。ǘ�）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

　�。ㄈ�）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

　�。ㄋ模┓�合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的。

　　第五十二條 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的按照本辦法第三十二條、第三十三條執(zhí)行。

　　單位建筑安裝工程費明顯偏高且無正當理由的按照本辦法第四十二條執(zhí)行。

　　第五十三條 符合核定征收土地增值稅條件的，按下列程序進行：

　�。ㄒ唬�審核人員填制《土地增值稅清算核定征收方式認定表》（附件8），報主管稅務機關負責人批準。

　�。ǘ�）向納稅人送達《稅務事項通知書》，告知納稅人進行核定征收的理由和依據(jù)，認真聽取納稅人的有關陳述和意見。

　　（三）審核人員對房地產(chǎn)項目開展核查，撰寫核查報告。

　�。ㄋ模┲鞴芏悇諜C關對初審結(jié)果進行集體合議，并做記錄。

　�。ㄎ澹┫蚣{稅人送達《稅務事項通知書》，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

　　第五章 后續(xù)管理

　　第五十四條 主管稅務機關作出清算審核結(jié)果后，納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（以下簡稱“清算審核后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”），按以下規(guī)定辦理：

　�。ㄒ唬┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應在每月終了后15日內(nèi)進行納稅申報（含零申報）。

　�。ǘ�）清算審核后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應當區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　（三）清算審核后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算審核結(jié)果確認的普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認。

　　單位建筑面積成本費用=清算審核時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

　　上述“清算審核時的扣除項目總金額”不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

　　（四）清算審核后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

　�。ㄎ澹┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20％的普通住宅，免征土地增值稅。增值率超過20％的，應征收土地增值稅。

　�。�六）實行核定征收的，核定后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按核定時確定的核定征收率計征土地增值稅。

　�。ㄆ撸┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應繳土地增值稅按照清算時的方式計征。

　　第五十五條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的按規(guī)定的預征率進行預征，清算審核結(jié)束后，扣除項目金額按本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算調(diào)整。具體計算公式按本辦法第五十四條第三款規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十六條 因下列原因，納稅人自收到清算審核結(jié)果之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款的，可以向主管稅務機關要求退還，主管稅務機關應當自接到納稅人書面退還申請之日起30日內(nèi)核查,對查實的事項應予以追溯調(diào)整，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還。

　　（一）清算時應取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的。

　�。ǘ�）清算時應實際支付但未實際支付的款項，清算后實際支付的。

　　（三）清算時應分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的。

　�。ㄋ模┢渌�合法合理原因。

　　第六章 風險管理

　　第五十七條 各級稅務機關應當加強土地增值稅風險管理，依托現(xiàn)代化信息技術，對土地增值稅管理的風險點進行識別、監(jiān)控、預警，做好風險應對處置工作。

　　第五十八條 各級稅務機關應當根據(jù)國家稅務總局、自治區(qū)地方稅務局關于稅收風險管理的總體要求以及財產(chǎn)和行為稅風險管理工作的具體要求開展土地增值稅風險管理工作。

　　第五十九條 主管稅務機關應從項目立項開始，針對土地增值稅征管薄弱環(huán)節(jié)和稅收風險點，堅持問題導向，創(chuàng)新工作方式，逐步建立土地增值稅風險管理模型，分別采取風險提醒、調(diào)查巡查、納稅評估、稅務審計、反避稅調(diào)查等措施，對發(fā)現(xiàn)的稅收風險點進行核實反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風險納稅人的稅法遵從行為。

　　第七章 稽查銜接

　　第六十條 主管稅務機關在土地增值稅清算審核過程中發(fā)現(xiàn)有以下情形之一的，應責成納稅人改正或者說明理由，納稅人拒絕改正、說明理由或作出承諾的，主管稅務機關按程序出具審核意見后，再移交稽查部門處理。

　�。ㄒ唬┯谐醪阶C據(jù)證明涉嫌偷稅行為的。

　　（二）不配合清算審核，拒絕提供合法、有效舉證資料或提供舉證資料不真實、不完整，涉及稅額較大的。

　　（三）涉及發(fā)票的違法行為，達到刑事立案標準的。

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定其他需要移送的情形。

　　第六十一條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知主管稅務機關。

　　第六十二條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應中止清算審核。中止清算審核后，待稽查完畢后重新進入清算事宜。

　　第六十三條 稽查部門對已清算項目土地增值稅進行檢查時，不應改變主管稅務機關確定的清算單位、清算方式、分攤方法。

　　第八章 法律責任

　　第六十四條 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款，或者土地增值稅清算后未按規(guī)定期限補繳稅款，或者未按后續(xù)管理規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿次日起，按日加收滯納金。

　　第六十五條 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定進行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管稅務機關依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。

　　第九章 附則

　　第六十六條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十七條 凡以前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。本辦法實施前已收到主管稅務機關清算受理通知書的土地增值稅清算項目，仍按原相關規(guī)定處理。

　　附件：1．土地增值稅項目清算單位確認表.doc

　　2．土地增值稅清算資料清單.xls

　　3．土地增值稅納稅申報表及其附表.xls

　　4．企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報事項說明(參考文本）.doc

　　5．稅務機關清算事項工作底稿.doc

　　6．土地增值稅清算審核意見書.doc

　　7．土地增值稅清算審核報告（參考文本）.doc

　　8．土地增值稅核定征收認定表.xls

關于《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》解讀稿

　　一、制定背景及目的

　　土地增值稅對于規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益起著重要作用。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、專業(yè)性強、涉稅資料繁多以及土地增值稅稅制設計復雜的特點，給房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理帶來困難。為進一步明確政策執(zhí)行口徑、明晰操作流程，進一步優(yōu)化稅收環(huán)境、提升稅收治理能力和服務水平，我們根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅相關規(guī)定，結(jié)合廣西房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在充分調(diào)研和廣泛征求有關方面意見的基礎上，制訂了《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。

　　二、主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬┑谝粭l，明確了本辦法的制定依據(jù)。

　�。ǘ�）第二條，明確了本辦法的適用范圍。

　�。ㄈ�）第三條、第四條和第十八條，明確了征納雙方在土地增值稅征收管理過程中的責任，強調(diào)納稅人是土地增值稅申報、清算的主體，應對申報的真實性、準確性、完整性和合法性負責；強調(diào)稅務機關應加強管理、優(yōu)化服務，按規(guī)定對納稅人申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核的職責。

　�。ㄋ模┑诹鶙l、第十條、第十七條和第二十四條明確房地產(chǎn)開發(fā)全過程納稅人應報送的具體材料和時間節(jié)點，其中：第六條明確納稅人項目登記環(huán)節(jié)所需報送的資料；第十條明確納稅人在銷（預）售商品房環(huán)節(jié)、竣工驗收備案環(huán)節(jié)和取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)所需報送的資料；第十七條明確納稅人在預征申報環(huán)節(jié)所需報送的資料；第二十四條明確納稅人在清算申報環(huán)節(jié)所需報送的資料，同時，為減輕納稅人報送材料的負擔，第二十四條還明確納稅人在項目管理過程中已向稅務機關報備的材料，在清算申報時不需再重復報送。

　　（五）第八條，明確房產(chǎn)類型分為普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，車庫（位）、雜物房等配套設施統(tǒng)一按其他類型房地產(chǎn)進行預征、清算和核定。轉(zhuǎn)讓車庫、車位、雜物房、儲藏室、閣樓等不動產(chǎn)取得收入，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移取得產(chǎn)權(quán)證明的，應按規(guī)定征收土地增值稅；雖取得收入但未取得產(chǎn)權(quán)證明的不征收土地增值稅。

　�。�六）第十一條，明確了需向稅務機關及時報告的可能導致工程造價偏高的特殊情形。房地產(chǎn)開發(fā)跨度時間長，在項目建設過程中發(fā)生特殊情況導致工程造價偏高，清算時現(xiàn)場無法還原、證據(jù)可能滅失，因此，應及時報告并提交相關材料，便于稅務機關實地核查。

　　（七）第十五條，明確暫不預征土地增值稅的范圍。為促進保障性住房的有效供給，將暫不預征土地增值稅的范圍由廉租住房、經(jīng)濟適用房調(diào)整為保障性住房。保障性住房范圍與《廣西壯族自治區(qū)保障性住房管理暫行辦法的通知》（桂政辦發(fā)〔2013〕77號）的規(guī)定保持一致，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房（含城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)棚戶區(qū)、僑區(qū)危房和城中村改造，以及舊住宅小區(qū)危房改造等方式建設的保障性住房）。

　�。ò耍┑诙�十三條、第二十五條對清算申報受理、清算審核實施作了進一步規(guī)范和細化，明確清算申報受理的程序和要求。

　　（九）第二十六條、第二十九條明確清算申報時繳納稅款的時間，強調(diào)了納稅人辦理清算申報時應結(jié)清自行清算應補繳的稅款，清算審核結(jié)束后按主管稅務機關確認的清算審核結(jié)果和規(guī)定期限辦理補退稅手續(xù)；。

　　（十）第二十七條和第二十八條明確稅務機關實施清算審核的期限和程序。

　　（十一）第三十三條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的”和第四十二條“單位建筑安裝工程費明顯偏高的”，參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）第十九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇�價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”,對交易雙方的成交價格在市場價基礎上設置了30%的浮動比例，超出此浮動比例即可認定交易價格不合理。因此，比照上述規(guī)定以30%作為認定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格“明顯偏低”和建筑安裝工程費“明顯偏高”的比例。

　�。ㄊ�二）第三十九條、第四十五條行政事業(yè)性收費、政府性基金、代收費用扣除按以下原則把握：

　　1.凡與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關或是房地產(chǎn)行業(yè)特有的，且繳納環(huán)節(jié)在項目竣工驗收前的政府性基金和行政事業(yè)性收費，收取后不再退還的，在清算時應計入房地產(chǎn)開發(fā)成本予以扣除。

　　2.凡屬房地產(chǎn)行業(yè)及其他行業(yè)普遍繳納的政府性基金和行政事業(yè)性收費，在清算時應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用并按規(guī)定比例扣除。

　　3.判斷某項行政事業(yè)性收費是否屬于代收費用應以縣級（含）以上人民政府相關收費文件為依據(jù)，文件明確費用在售房時收取且由購房人實際負擔的，認定為代收費用，否則，不能視為代收費用。

　�。ㄊ�三）第四十條第一款第3項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得本項目的土地使用權(quán)，應政府要求承擔的紅線外道路、橋梁等市政建設支出，屬于為取得土地使用權(quán)支付的對價，符合相關的規(guī)定可以計入取得土地使用權(quán)的成本。“與本項目有關的證明材料”：一是約定或注明有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內(nèi)容的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》；二是與本項目存在關聯(lián)關系的直接依據(jù)（如新建、擴建出入小區(qū)的市政道路、橋梁等）和縣級以上（包括縣級、市轄城區(qū)）人民政府的正式文件。對于不滿足上述條件的本項目建設用地邊界外的市政建設支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為提升項目周圍環(huán)境品質(zhì)、促進開發(fā)產(chǎn)品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除金額。

　�。ㄊ�四）第四十條第三款，“七通一平”是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃（煤）氣、通熱力以及場地平整。

　　（十五）第四十一條，明確對營銷設施扣除的具體處理方法。對于納稅人修建售樓部、樣板房等營銷設施的成本扣除，按主體內(nèi)修建、主體外修建、利用規(guī)劃配套設施修建三種不同情形區(qū)分處理。其中，該條所稱“主體內(nèi)修建”是指在清算項目的樓宇內(nèi)修建的情形，所稱“主體外修建”包括在清算項目內(nèi)樓宇之外修建建筑物的情形和在清算項目外修建的情形。對于允許納稅人在開發(fā)成本中列支的修建售樓部、樣板房等營銷設施發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，不包括售樓部、樣板房內(nèi)電視機、冰箱等可移動資產(chǎn)的購置性支出，但相關資產(chǎn)如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，或者拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其購置性支出允許計入開發(fā)成本扣除。

　　（十六）第四十四條，明確“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”的內(nèi)容。營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

　�。ㄊ�七）第五十條，明確采取核定征收清算方式的時點必須是在土地增值稅清算時，不得提前核定。

　�。ㄊ�八）第五十一條，明確采取核定征收清算方式的范圍。

　�。ㄊ�九）第五十三條，明確核定征收清算方式的流程，對房地產(chǎn)項目采取核定方式清算需經(jīng)主管稅務機關負責人審批方可核定，審核人員不得未經(jīng)批準自行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核定。

　　（二十）第五十條、第五十四條第(六)項明確核定征收率的適用。清算時核定征收率應按清算申報時各市地方稅務局確定的核定征收率執(zhí)行，核定后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的核定征收率按銷售當期各市地方稅務局確定的核定征收率執(zhí)行。

　�。ǘ�十一）第五十四條、第五十五條明確清算審核結(jié)果出具后的后續(xù)管理問題。

　�。ǘ�十二）第五十六條，明確納稅人申請調(diào)整清算審核結(jié)果的條件、期限和程序。

　�。ǘ�十三）第六十條、六十一條、六十二條、六十三條，明確征管與稽查的銜接問題，稽查部門可以對主管稅務機關審核完畢的已清算項目土地增值稅進行檢查，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。對符合移交稽查部門處理的情形，按照《自治區(qū)地方稅務局關于印發(fā)〈稅收征管與稽查業(yè)務銜接協(xié)作辦法（試行）〉的通知》（桂地稅發(fā)〔2015〕20號）相關規(guī)定進行移送。

　�。ǘ�十四）第六十七條，明確了實施時間�？紤]到土地增值稅清算工作量大、手續(xù)復雜，為減輕納稅人負擔，本辦法生效前已收到主管稅務機關清算受理通知書的土地增值稅清算項目，仍按原相關規(guī)定處理。