房地產(chǎn)企業(yè)營改增預(yù)繳公式?

在營業(yè)稅制下，房企預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收賬款×預(yù)計毛利率）－預(yù)交營業(yè)稅及附加－預(yù)交土增稅 －期間費用。

而營改增后，增值稅較營業(yè)稅的變化有2點：

1、銷售收入由含稅價變?yōu)椴缓�稅價。基于增值稅“價稅分離”的特點，房企銷售款應(yīng)剔除增值稅銷項稅額后確認(rèn)收入。因此，房企預(yù)售款計算應(yīng)稅所得時，是否需要“價稅分離”，已成為稅企爭議的問題之一。

2、房企預(yù)售收入須預(yù)繳3%增值稅。增值稅與所得稅類似，對房企預(yù)售款要求預(yù)征稅款，不同于增值稅的應(yīng)納稅額，預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的是預(yù)征增值稅，計算公式為：預(yù)征增值稅=預(yù)售款/（1+增值稅稅率）× 3%預(yù)征率。因此，預(yù)征增值稅能否于計算應(yīng)稅所得時扣除，也是稅企爭議的重要問題之一。

綜合以上觀點，理論上，房企對預(yù)售環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅所得額的算法存在2種可能：

方法一：（預(yù)收賬款 × 預(yù)計毛利率）－預(yù)交增值稅 －預(yù)交城建稅附加 －預(yù)交土增稅－期間費用

方法二：  預(yù)收賬款/（1+增值稅稅率）× 預(yù)計毛利率－預(yù)交城建稅附加－預(yù)交土增稅－期間費用

以上兩種理解（簡稱“方法一”、“方法二”）的差異在于，

1、是否對預(yù)收賬款進行增值稅“價稅分離”；

2、預(yù)繳的增值稅能否在所得稅前扣除。

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